Lavet i Baltimore: Find den perfekte Makerspace Property - 💡 Fix My Ideas

Lavet i Baltimore: Find den perfekte Makerspace Property

Lavet i Baltimore: Find den perfekte Makerspace Property


Forfatter: Ethan Holmes, 2019

Når vi havde oprettet Baltimore Arts Realty Corporation, besluttede vi at Open Works ville være en af ​​to indledende projekter. Det var på tide at jage efter den rigtige ejendom til Open Works, vores initiativ for initiativtagere. Dette kan være en af ​​de mest sjove - og mest frustrerende - dele af udviklingsprocessen. Som en gammel arkitekturstuder og tømrer, elskede jeg at kaste omkring gamle bygninger. På den anden side har hver ejendom både fejl og funktioner, og oftere end ikke omkostningerne ved fejlene torpedødt potentielt potentialet.

For det første var vi nødt til at indsnævre søgningen ned fra Baltimore som helhed til en brugbar region. Den gamle truisme om fast ejendom - beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed - holder lige så sandt for makerspaces som noget andet. Vi skulle være tilgængelige for brugere og tæt på de kreative samfund, der gør vores by til et kunstnerisk kraftværk. Staten Maryland har 22 udpegede kunst- og underholdningsdistrikter, der er designet til at fremme økonomisk udvikling ved at tilbyde ejendoms- og skattelettelser til kunstrelaterede virksomheder. Baltimore er hjemsted for tre: Bromo-Seltzer, Highlandtown og Station North.

Station North Arts and Entertainment District (SNAED) lige nord for togstationen ligger lige midt i byen. Ud over skatteincitamenterne havde SNAED et par fordele for en kreativ social virksomhed som Open Works:

  • Adgang til transit: Amtrak-linjen til Philly, New York og D.C. løber lige gennem Station North, ledsaget af krydset mellem tre store buslinjer inden for byen, en nord-syd-cyklusarterie og rigelig gadeparkering.
  • Nærhed til universiteter: SNAED er bundet af Johns Hopkins University i nord, Maryland Institute College of Art mod vest og University of Baltimore i syd, hvilket giver en stabil strøm af kreative unge til området.
  • Tilgængelighed for industriel ejendomsret: hjertet af kunstdistriktet er det tidligere Crown Cork and Seal-kompleks, hvor flaskehætten blev opfundet og gik i masseproduktion ved 20-omgangenth århundrede. Nogle af de store gamle fabrikker er blevet omdannet til nye anvendelser lige fra en designmagnet gymnasium til kunstnerhus. Der var dog stadig en betydelig industriel ledig stilling midt i byen, en sjælden mulighed.
  • Nærhed til behovet: Station North omfatter hele eller en del af 3 kvarterer, der har haft betydelige desinvesteringer i skoler og infrastrukturer i løbet af de sidste tres år. Som en platform for økonomisk udvikling i græsroder ønskede vi at lokalisere i et område, hvor folk ville bruge Open Works til største fordel for selvstyre.

Kort af Cho Benn Holback and Associates

Parallelt med indsnævring af lokationen måtte vi bestemme egenskaberne ved en ejendom, vi ikke kunne leve uden. Makerspaces er komplekse bygninger med blandet brug, og nogle egenskaber er vigtigere end andre. Indstilling af omkostninger til øjeblikket (ofte den vigtigste faktor), vores drømbygning måtte have følgende:

  • Minimumstørrelse: Vores forskning viste den gennemsnitlige størrelse for designerrummet divideret med medlemskabsgrundlaget på ca. 85ft2 pr. medlem eller 9.500ft2 Da vi ønskede at tjene et stort medlemskab, og marginale omkostninger pr. Kvadratfod faldt, da du gik større, 10.000ft2 syntes som en logisk minimumsstørrelse.
  • Flad stueetage: Det ville være mest ideelt at få bygningen til at være på et fladt niveau i klasse, så vi kunne flytte tunge materialer ind og ud, give nem adgang til handicappede og reducere udbygningsomkostninger.
  • Solid struktur: For at understøtte udstyr, materialer og lastbiler, havde vi brug for en slab-on-grade eller armeret beton struktur.
  • Industriel zoneinddeling: Til støtte for lysindustriel mikrofremstilling, udstyr skal udluftes, støv skal indsamles, og støj kan være et problem. Ejendomsretlig ejendom var uden for spørgsmålet, og de fleste kommercielle zoneinddeling ville ikke støtte alle vores potentielle anvendelser.
  • Transit og tæthed: For at gøre adgangen lettere for vores brugere, havde vi brug for så meget parkering som praktisk og tæt på store transitruter. For det andet fokuserede vi på tæthed og lokaliserede inden for gåafstand af næsten 300 enheder kunstnerhus.
  • Ejendomsmulighed: vores undersøgelse af andre fabrikanters rum konkluderede, at lejepladsen ofte var uholdbar, fordi ejendomme havde brug for en masse kapitalforbedringer for at konvertere dem til brugernes rumbrug og lejere var så på husejere. Vi ønskede en ejendom, vi kunne kontrollere, så åbne værker ville forblive en fællesskab ressource godt ind i fremtiden, uanset hvad der skete med omgivende udvikling.

Industrial Roll Building. Foto af Mac MacLure

Før du kigger på en ejendom, er det bedst at forbinde med en mægler. De kan lede din søgning, hjælpe dig med den rette proces bag inspektion og køb af en ejendom, og deres provision kommer typisk ud af sælgerens fortjeneste, ikke købers omkostninger. De kan også få adgang til branchelister, der ikke vises på websteder som LoopNet eller City Feet.

Den første ejendom vi kiggede på var en gammel bank i hjertet af det centrale Baltimore, hvor hovedveje og buslinjer krydser. Selve bygningen var smuk, sat i en rigelig parkeringsplads. Det blev dog skåret i to niveauer og slog bare over 10.000 ft2 mærke. Som det viste sig, var ejeren kun interesseret i leasing, ikke sælger, så vi flyttede videre.

Vores andet skud var endnu bedre - 15.000ft2, alle et niveau, åben grundplan, godt tag og to lastdocker. Det ville have været let at tilpasse med et minimum af intervention. Ulempen var der kun gadeparkering og ingen plads til at udvide inden for ejendomslinjen. Forespørgselsprisen viste sig at være for høj, så vi tog et kig længere nede ad gaden.

Den tredje kandidat ejendom var en tidligere fabrik for industrielle ruller og stempling udstyr. Det klokede ind på omkring 13.000ft2 og var af smuk, victorian-æra mursten konstruktion. Indenfor blev det skåret i flere niveauer, hvilket ville have krævet en masse ramping og skillevægge. Vi tog et seriøst udseende, men går så langt som at betale for ejendomsinspektion, foreløbige designskitser og grov byggeri budgettering. I sidste ende gjorde ejendommens alder og egenskaben af ​​grundplanen det for dyrt at ombygge.

Endelig fandt vi endelig en stor bygning - efter en periode på ti måneder - en 34.000ft2 lagerbygning bygget i 1920 som et distributionscenter af Railway Express Company. Efter en lang tid som en isfremstillingsfabrik, var den blevet erhvervet af en kirke. Der var to niveauer: en ovenpå, der holdt resterne af en ledig butiksbutik og en nedenunder, som holdt en fødevarebank, som kirken planlagde at flytte.

Gravet ind i en bakke ved siden af ​​Greenmount Avenue, begge niveauer havde adgang til lønklasse, herunder en fuld loading dock på nederste etage. Strukturen var armeret beton, taget var forholdsvis nyt, der var plads til 20 parkeringspladser, og forespørgselsprisen var rimelig. Og det presses bare ind i den sydøstlige grænse af Station North Arts and Entertainment District, der giver vores fremtidige medlemmer skatteafbrydelser på deres arbejde.

På downside var gulvene på begge niveauer markant skrånende. Der var også noget brownfield forurening i gården og asbest i kedlerne. Men i betragtning af alle de store kendetegn ved stedet var disse ulemper, vi kunne håndtere. Med bygningen i hånden var vi nødt til at finde ud af, hvad der skulle sættes i det!

Næste aflevering diskuterer vi, hvordan vi fandt nogle af vores potentielle brugere og partnere i byen og anmodede deres input for at designe det perfekte makerspace.

Konstruktion Opdatering

Siden sidste indlæg har vi:

  1. Færdig indramning på begge niveauer.
  2. Færdiggjort cinderblock firewalls adskille butikkerne fra medlem områder og elevator kerne.
  3. Roughed i sprinklersystemet.
  4. Overlevet 29 tommer sne og 50 MPH vind!

Baltimore blev ramt med en rekordindstilling 29 i sne fra vinterstorm Jonas lørdag den 23. januar. Foto af Bill Hubble.

Kigger tilbage på skovhuset fra det fremtidige medlemsområde. Butikkerne vil have store indvendige vinduer til at give lys gennem og tillade besøgende at se de beslutningstagere der arbejder. Foto af Will Holman.

Kigger ud af den fremtidige woodshop i medlemsområdet. Bemærk kanalarbejde næsten fuldstændig ovenfor. Foto af Will Holman.

Ser gennem døråbningen ind i det fremtidige woodshop-CNC-kontor. Foto af Will Holman.

Mason's værktøjer - elevator kerne og nedenunder butikker alle har brandsikre blokvægge. Foto af Will Holman.



Du Kan Være Interesseret

Sådan gør du - Star Wars Halloween kostumer til hunde

Sådan gør du - Star Wars Halloween kostumer til hunde


Hvordan man laver "hot ice"

Hvordan man laver "hot ice"


Lavet i Japan - 10/27/08

Lavet i Japan - 10/27/08


Best of Maker Faire - The Maker Sheds mest populære sæt

Best of Maker Faire - The Maker Sheds mest populære sæt






Seneste Indlæg